Ασφάλιση Airbnb: Ο πλήρης οδηγός για ιδιοκτήτες και διαχειριστές βραχυχρόνιας μίσθωσης
Airbnb & Βραχυχρόνιες Μισθώσεις:
Είστε απλά συμμορφωμένοι με τον νομο ή πραγματικά προστατευμένοι;
Η ασφάλιση ως εργαλείο προστασίας της επένδυσης και της επιχείρησής σας
Η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει εξελιχθεί σε μια δυναμική επιχειρηματική δραστηριότητα, με αυξημένες απαιτήσεις τόσο σε επίπεδο λειτουργίας όσο και σε επίπεδο ευθύνης.
Οι πρόσφατες νομοθετικές αλλαγές έφεραν την υποχρεωτική ασφάλιση στο προσκήνιο. Όμως το πραγματικό ερώτημα δεν είναι αν ένα ακίνητο είναι ασφαλισμένο.
Το πραγματικό ερώτημα είναι:
Η επιχείρησή σας είναι πραγματικά προστατευμένη ή απλώς συμμορφωμένη με τον νόμο;
Αυτό ήταν και το βασικό θέμα της ομιλίας μου συνέδριο του STAMA Greece (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων) με τίτλο:
Short Term Rental Insurance – Are you Investing or Gambling?
Στόχος της παρουσίασης ήταν να αναδείξει ότι η ασφάλιση δεν αποτελεί μια τυπική διαδικασία συμμόρφωσης αλλά ένα στρατηγικό εργαλείο προστασίας της επένδυσης, της επιχειρησιακής συνέχειας και της φήμης μιας επιχείρησης.
Τα 4 βασικά ρίσκα της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Παρότι οι περισσότεροι επικεντρώνονται στην υποχρεωτική ασφάλιση, στην πραγματικότητα κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης αντιμετωπίζει τέσσερις διαφορετικές κατηγορίες κινδύνων:
-
Νομικό ρίσκο
-
Περιουσιακό ρίσκο
-
Λειτουργικό ρίσκο
-
Ρίσκο φήμης
Και τα τέσσερα μπορούν να οδηγήσουν σε προσωρινή ή ακόμη και οριστική διακοπή λειτουργίας της επιχείρησης.
Ιδιοκτήτης και διαχειριστής: οι δύο όψεις του ίδιου νομίσματος
Ένα από τα σημαντικότερα σημεία που δημιουργούν σύγχυση είναι ο διαχωρισμός μεταξύ ιδιοκτήτη και διαχειριστή.
Στην πραγματικότητα πρόκειται για δύο διαφορετικές επιχειρηματικές ιδιότητες που βασίζονται στο ίδιο ακίνητο.
Ο διαχειριστής αναλαμβάνει τη λειτουργία.
Ο ιδιοκτήτης προστατεύει το περιουσιακό του στοιχείο.
Εάν συμβεί:
-
σοβαρή ζημία στο ακίνητο,
-
μεγάλη αγωγή επισκέπτη,
-
αναστολή λειτουργίας,
οι οικονομικές συνέπειες επηρεάζουν και τους δύο.
Για τον λόγο αυτό ο ασφαλιστικός σχεδιασμός πρέπει να αντιμετωπίζει συνολικά την επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι αποσπασματικά κάθε πρόσωπο.
Ο Α.Μ.Α. καθορίζει ποιος ασφαλίζεται στην Αστική Ευθύνη
Το ασφαλιστήριο Αστικής Ευθύνης ακολουθεί τον υπεύθυνο λειτουργίας που έχει δηλωθεί στον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.).
Δηλαδή ασφαλισμένος είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει την ευθύνη λειτουργίας και υποβάλλει τα απαιτούμενα πιστοποιητικά.
Δεν είναι απαραίτητα ο ιδιοκτήτης.
Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να υπάρχει σαφής κατανομή των ευθυνών μεταξύ ιδιοκτήτη και διαχειριστή.
Ποιος ασφαλίζεται στο ασφαλιστήριο περιουσίας (πυρασφάλεια)
Στο ασφαλιστήριο που προστατεύει το ίδιο το ακίνητο ασφαλισμένος μπορεί να είναι μόνο ο ιδιοκτήτης ή οι συνιδιοκτήτες.
Ακόμη και όταν υπάρχει επικαρπωτής, ασφαλισμένος παραμένει ο κύριος του ακινήτου.
Πρόκειται για ένα διαφορετικό ασφαλιστήριο από εκείνο της Αστικής Ευθύνης και εξυπηρετεί διαφορετικό σκοπό.
Αστική Ευθύνη και ασφαλιστήριο περιουσίας δεν είναι το ίδιο
Πρόκειται για δύο εντελώς διαφορετικά συμβόλαια.
Το ασφαλιστήριο Αστικής Ευθύνης καλύπτει
-
σωματικές βλάβες επισκεπτών
-
υλικές ζημιές τρίτων
-
δικαστικές απαιτήσεις
-
αποζημιώσεις από υπαιτιότητα του υπεύθυνου λειτουργίας
Το ασφαλιστήριο περιουσίας καλύπτει
-
πυρκαγιά
-
σεισμό
-
πλημμύρα
-
έκρηξη
-
καιρικά φαινόμενα
-
κλοπή
-
διαρροές
-
θραύσεις
-
ζημιές στον εξοπλισμό
-
προαιρετικά απώλεια εισοδήματος λόγω διακοπής λειτουργίας
Πολλά ασφαλιστήρια περιουσίας περιλαμβάνουν μια περιορισμένη κάλυψη Αστικής Ευθύνης μόνο για ζημιές που προκύπτουν από πυρκαγιά ή έκρηξη και μόνο μέχρι συγκεκριμένο ποσοστό του ασφαλισμένου κεφαλαίου.
Δεν υποκαθιστούν το πλήρες ασφαλιστήριο Αστικής Ευθύνης.
Υποχρεωτικό δεν σημαίνει επαρκές
Η νέα νομοθεσία θέτει τις ελάχιστες απαιτήσεις.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι τα ελάχιστα όρια επαρκούν για μια πραγματική ζημία.
Ένα σοβαρό ατύχημα μπορεί να δημιουργήσει απαιτήσεις εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ.
Η σωστή ασφάλιση αξιολογεί το πραγματικό μέγεθος του κινδύνου και όχι μόνο τις ελάχιστες απαιτήσεις του νόμου.
Προσοχή στην υπασφάλιση
Ένα από τα συχνότερα λάθη είναι η δήλωση μικρότερης ασφαλιστικής αξίας από την πραγματική κατασκευαστική αξία του ακινήτου.
Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζεται ο κανόνας της αναλογικής αποζημίωσης.
Ακόμη και αν η ζημία είναι μερική, η αποζημίωση μειώνεται αναλογικά.
Η υπασφάλιση μπορεί να κοστίσει πολύ περισσότερο από την εξοικονόμηση λίγων ευρώ στο ασφάλιστρο.
Business ασφαλιστήριο και όχι συμβόλαιο κατοικίας
Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί επιχειρηματική δραστηριότητα.
Επομένως απαιτεί ασφαλιστήριο που δηλώνει ρητά την επαγγελματική χρήση ως βραχυχρόνια μίσθωση.
Η λανθασμένη ασφάλιση ως απλής κατοικίας μπορεί να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα σε περίπτωση αποζημίωσης.
Μέτρα πρόληψης και προϋποθέσεις αποζημίωσης
Η ύπαρξη ασφαλιστηρίου δεν αρκεί από μόνη της.
Η ασφαλιστική εταιρεία εξετάζει αν τηρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις λειτουργίας.
Ανάλογα με το ακίνητο μπορεί να απαιτούνται:
-
προβλεπόμενη σήμανση
-
άδειες λειτουργίας
-
μέτρα ασφαλείας
-
προδιαγραφές πισίνας
-
ειδικές εγκαταστάσεις
-
πυροπροστασία
-
λοιπές υποχρεώσεις που προβλέπει η νομοθεσία
Η πρόληψη αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της ασφαλιστικής προστασίας.
Τι ισχύει με πολλούς Α.Μ.Α.
Εάν ένα ακίνητο διαθέτει περισσότερους από έναν Αριθμούς Μητρώου Ακινήτου, απαιτείται αντίστοιχος αριθμός ασφαλιστηρίων Αστικής Ευθύνης.
Αντίθετα, εάν στον Α.Μ.Α. έχει δηλωθεί μόνο μέρος του ακινήτου, τότε ασφαλίζεται μόνο αυτό το τμήμα.
Προσοχή στα ομαδικά ασφαλιστήρια διαχειριστών
Όταν ένας διαχειριστής διαχειρίζεται πολλά ακίνητα του ίδιου ιδιοκτήτη, μπορεί να επιλέξει ομαδικό ασφαλιστήριο.
Πρέπει όμως να ελεγχθεί ιδιαίτερα αν τα όρια ευθύνης ισχύουν:
-
ανά ακίνητο ή
-
συνολικά για όλα.
Η δεύτερη περίπτωση μπορεί να οδηγήσει σε ανεπαρκή προστασία μετά από μία μεγάλη ζημία.
Οι σημαντικές αλλαγές της νομοθεσίας
Από 1 Ιουνίου 2025
Επιχειρήσεις με κύκλο εργασιών άνω των 500.000€
Υποχρεωτική ασφάλιση για:
-
πυρκαγιά
-
πλημμύρα
-
σεισμό
Η κάλυψη πρέπει να αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 70% της αξίας του ενεργητικού.
Σε διαφορετική περίπτωση προβλέπεται:
-
πρόστιμο 10.000€
-
διπλασιασμός σε επανέλεγχο
-
αποκλεισμός από κρατική αρωγή
Όλα τα οχήματα
Τα οχήματα φυσικών και νομικών προσώπων πρέπει επίσης να διαθέτουν κάλυψη φυσικών καταστροφών προκειμένου να μπορούν να λάβουν κρατική αρωγή.
Από 1 Οκτωβρίου 2025
Καθίσταται υποχρεωτική η ασφάλιση Αστικής Ευθύνης για όλα τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η μη συμμόρφωση συνεπάγεται:
-
πρόστιμο 5.000€
-
διπλασιασμό στον επανέλεγχο
Η σημαντική έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ
Οι ιδιοκτήτες φυσικά πρόσωπα μπορούν να επωφεληθούν από έκπτωση:
-
20% για κατοικίες έως 500.000€
-
10% για κατοικίες άνω των 500.000€
Βασική προϋπόθεση αποτελεί, μεταξύ άλλων, η ασφάλιση του ακινήτου για:
-
πυρκαγιά
-
πλημμύρα
-
σεισμό
για τουλάχιστον τρεις μήνες μέσα στο προηγούμενο έτος.
Για όσους επιθυμούν να κατοχυρώσουν το δικαίωμα έκπτωσης, είναι ιδιαίτερα σημαντικό να εξετάσουν έγκαιρα τον χρόνο έναρξης της ασφάλισης.
Τι πρέπει να ελέγχει κάθε ιδιοκτήτης ή διαχειριστής
Πριν θεωρήσετε ότι η επιχείρησή σας είναι ασφαλιστικά προστατευμένη, αξίζει να απαντήσετε στα παρακάτω:
-
Είναι ξεκάθαρο ποιος φέρει την ευθύνη λειτουργίας;
-
Είναι σωστά ασφαλισμένος ο ιδιοκτήτης;
-
Υπάρχει χωριστό ασφαλιστήριο Αστικής Ευθύνης;
-
Υπάρχει σωστή ασφαλιστική αξία χωρίς υπασφάλιση;
-
Δηλώνεται η χρήση ως βραχυχρόνια μίσθωση;
-
Καλύπτεται απώλεια εισοδήματος;
-
Τηρούνται οι προϋποθέσεις αποζημίωσης;
-
Είναι επαρκή τα όρια ευθύνης;
Η ασφάλιση ως στρατηγική επιχειρηματική απόφαση
Η σωστή ασφάλιση δεν προστατεύει μόνο το κτίριο.
Προστατεύει:
-
την επένδυση,
-
τη ρευστότητα,
-
το εισόδημα,
-
τη συνέχεια της λειτουργίας,
-
τη φήμη της επιχείρησης.
Η πραγματική αξία της ασφάλισης δεν φαίνεται όταν πληρώνουμε το ασφάλιστρο.
Φαίνεται τη στιγμή που ένας απρόβλεπτος κίνδυνος θα μπορούσε να ανατρέψει όσα χτίστηκαν με χρόνια προσπάθειας.
Η διαφορά ανάμεσα στη συμμόρφωση και στην ουσιαστική προστασία είναι τελικά η διαφορά ανάμεσα στο να διατηρήσει μια επιχείρηση τη λειτουργία της ή να βρεθεί αντιμέτωπη με μια ζημία που ίσως δεν μπορέσει ποτέ να ανακάμψει.
Πρόσκληση συμμετοχής σε ερωτηματολόγιο
Στόχος μου είναι να δημιουργώ ενημερωτικό υλικό και ασφαλιστικές λύσεις που ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες των ιδιοκτητών και διαχειριστών βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η εμπειρία σας είναι πολύτιμη.
👉 Παρακαλώ συμπληρώστε το ερωτηματολόγιο εδώ:
Ερωτηματολόγιο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
To παρόν αποτελεί πνευματική ιδιοκτησία του Εξειδικευμένου Ασφαλιστικού Συμβούλου Διαχείρησης Ρίσκου, Μ. Σεβαστάκη, προστατευόμενη από την ελληνική και ενωσιακή νομοθεσία.
Απαγορεύεται η αντιγραφή του, είτε τμηματικά είτε στο σύνολό του.
Σχετικά με τη συγγραφέα
Μαρία Σεβαστάκη, LLB, BA, MBA
Ασφαλιστική & Χρηματοοικονομική Σύμβουλος με πολυετή εμπειρία στον σχεδιασμό λύσεων προστασίας για ιδιώτες και επιχειρήσεις.
Μέλος του παγκόσμιου οργανισμού MIllion Dollar Round Table- Premier Association of Financial Professionals και της Ένωσης Financial Planners Ελλάδος, πρώην Δικηγόρος Αθηνών με δεύτερο πτυχίο και μεταπτυχιακό στη Διοίκηση Επιχειρήσεων και 12ετή εμπειρία στον ασφαλιστικό κλάδο (σε αποκλειστική συνεργασία με την INTERAMERICAN, μέλος του διεθνούς ασφαλιστικού ομίλου ACHMEA, ενός από τους μεγαλύτερους συνεταιριστικούς ασφαλιστικούς οργανισμούς στην Ευρώπη).
Εξειδικεύεται στην ανάλυση κινδύνου και στον ασφαλιστικό σχεδιασμό επιχειρήσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης, με στόχο όχι απλώς τη συμμόρφωση με τη νομοθεσία αλλά τη δημιουργία πραγματικής επιχειρηματικής ανθεκτικότητας.
Για περισσότερες πληροφορίες ή για έναν εξατομικευμένο ασφαλιστικό έλεγχο της επιχείρησής σας μπορείτε να επικοινωνήσετε στο
